Когда подошло к финалу ожидание долгожданного новоселья, минули сомнения и бессонные ночи относительно добросовестности и надёжности застройщика, настаёт момент последней стадии приобретения жилья – приёмке. К ней нужно приступать, как только чистовая отделка будет завершена, и застройщик попросит подписать акт приёмки-передачи квартиры. До момента подписания недочёты ещё можно исправить – главное суметь их вовремя обнаружить.
Определение понятия «чистовая отделка»
Вариант сдачи жилья с чистовой отделкой означает, что жилище полностью подготовлено к заселению, сюда останется лишь завезти мебель и отпраздновать новоселье. То есть:
- завершены все строительные и отделочные работы;
- проведены и подключены все коммуникации;
- установлена вся необходимая сантехника.
Но, как показывает опыт, качество чистовой отделки зависит от добросовестности застройщика, поэтому сам хозяин жилья для своего же спокойствия должен её тщательно проверять. Иначе в скором времени ему предстоит в аварийном режиме менять сантехнику, исправлять кривизну стен и т. д. Поэтому при приёмке жилья необходимо сработать дотошно, как детектив – выискать любые дефекты.
Как с умом принять квартиру?
Задача покупателя недвижимости – обговорить и письменно зафиксировать все не устраивающие его при приёмке квартиры моменты. Застройщик устно охотно гарантирует что угодно, но заставить его исправить упущенные неисправности после подписания договора почти невозможно.
Все обнаруженные недостатки нужно заносить в смотровой лист. У дольщика есть замечательное право – пока все отмеченные недостатки не устранены, он может не подписывать акт. Есть компромиссный вариант, когда акт приёмки всё-таки подписывается, но дополняется приложением, где перечислены все неисправности и сроки их устранения. Если же застройщик отказывается исправлять перечисленные недостатки, то он должен уменьшить общую стоимость квартиры на ту сумму, которая потребуется хозяину на их исправление.
Сроки передачи жилья покупателю
В соответствии с федеральным законом № 214 после того как застройщик уведомляет об окончании строительства дома, его дольщики в недельный срок обязаны принять своё жильё. Следует уточнить, что после того, как госкомиссия даст положительное заключение по поводу приёмки здания, застройщик может ещё один-два квартала не передавать квартиры дольщикам. К этому приводят бюрократические проволочки, не зависящие от него, и дольщикам остаётся только ждать в этом случае.
Но если срок передачи квартир затягивается более чем на полгода, то пора приступать к решительным действиям, воспользовавшись услугами опытных юристов. Чтобы не попадать в такую ситуацию, нужно ещё при оформлении долевого участия в начале строительства следовать пунктам закона № 214, в котором за изменение сроков прописаны неустойки.
Документальное сопровождение приёмки квартиры
Есть пара важных моментов, которые нужно уточнить перед подписанием акта сдачи-приёмки жилья:
- убедиться в существовании документа о принятии дома госкомиссией;
- уточнить, получил ли дом окончательный почтовый адрес или имеет временный, присваиваемый на время строительства.
При приёмке квартиры заполняются два документа:
- акт приёма-передачи;
- смотровой лист, куда вписываются недостатки.
В акте приёмки-передачи отмечаются:
- почтовый адрес дома;
- номер квартиры и реальные площади её комнат;
- стоимость жилья после фактического обмера.
Проверка качества принимаемого жилья
Чтобы избежать ненужных расходов, нужно правильно уметь принять у застройщика квартиру.
- Несмотря на большой соблазн стать в скором времени обладателем новенькой квартиры, нужно запастись терпением и не подписывать предлагаемые застройщиком документы, не проверив внимательно каждый их пункт.
- Следует убедиться, что передаваемое жильё соответствует обещанному качеству, ведь если недостатки будут приняты, то устранять их придётся в дальнейшем за свой счёт.
- Даже указав на недостатки, рано ещё подписывать акт сдачи-приёмки, а следует дождаться их полного устранения. Как только акт будет подписан, застройщик будет считать свои обязательства выполненными, умоет руки и откажется принимать новые недочёты.
Когда акт приёмки-передачи составлен правильно, в нём детально перечислены все недоработки, то по закону № 214 застройщик обязан сделать что-либо из списка:
- все перечисленные дефекты устранить;
- скорректировать стоимость жилья с учётом обнаруженных недостатков;
- компенсировать затраты дольщика, если он сам будет устранять какие-либо недочёты.
Важно помнить и то, что в соответствии с этим же законом на все построенные объекты распространяется пятилетняя гарантия. Даже если застройщик в ДДУ указал, что не несёт ответственности за недостатки в построенном объекте, то всё равно юридической силы эти уточнения не имеют. Однако лучше до этого не допускать, ведь после приёмки доказывать вину застройщика будет намного сложнее.
Чем нужно вооружиться, идя на приёмку квартиры:
- бумагой и ручкой;
- зажигалкой или спичками;
- перфоратором;
- индикаторной отвёрткой или вольтметром;
- фонариком (чтобы независимо от освещения разглядеть показания счётчиков);
- молотком;
- отвесом;
- строительным или лазерным уровнем.
Порядок приёмки квартиры с чистовой отделкой
Чтобы сразу после заселения в новую квартиру не пришлось начинать с ремонта, нужно детально её обследовать на предмет наличия скрытых недостатков. Вот какие места нужно проверить в обязательном порядке:
- стяжку пола, поверхности потолка и стен;
- системы отопления, водоснабжения, вентиляции и электросеть;
- остекление всех комнат, лоджий и балконов;
Поэтапный контроль качества
Проверка пола
При проверке пола допускаются небольшие погрешности, но недопустима осыпающаяся стяжка с трещинами. Пол можно проверять молотком, простукивая им каждую пядь – при наличии пустот они проявятся глухим звуком, их следует обозначить мелом. В разных помещениях уровень пола может немного отличаться, но не более чем на 1-2 см.
Если на полу уже есть финишное покрытие, то и его нужно проверить. Полы нигде не должны скрипеть, в том числе и под линолеумом, под которым должна находиться звуко- и водонепроницаемая подложка. Покрытие должно быть настелено ровно, без вздутий. Стыки на линолеуме должны быть заделаны аккуратно. Элементы ламината должны быть плотно подогнаны друг к другу, лишь возле стены должен оставаться небольшой компенсационный зазор. Также следует проверить, насколько качественно смонтированы по периметру пола плинтусы. Места переходов на стыке помещений должны быть прикрыты порожками.
Проверка стен
Главное требование ко всем поверхностям в квартире заключается в их ровности. Вертикальность стен проверяется с помощью отвеса, а горизонтальность потолка и пола – с помощью уровня.
При проверке стен нужно учитывать, что допустимая величина отклонения от вертикали для стен из разных материалов отличается. Так, в монолитных домах допустимо отклонение в 15 мм, а в кирпичных – только 5 мм. Стены должны иметь идеально ровный рельеф, без разломов, трещин, наплывов раствора и пр. Углы стен нужно проверять особенно тщательно, чтобы они были гладкими и строго вертикальными. Если стены оклеены обоями, то рисунок на стыке листов должен совпадать, под ними не должно быть воздушных пузырей, а обои под покраску должны быть ровно и без подтёков выкрашены. Керамическая плитка должна быть уложена ровно, а швы гладко затёрты. Простукиванием можно проверить наличие пустот между стеной и облицовкой.
Проверка потолков
При проверке потолков нужно обязательно проверить, соответствует ли их высота заявленной в проектной документации, причём во всех помещениях. Поверхность потолков обязательно должна быть гладкой, без перепадов на стыках, пустот, следов протечек. Ровность можно проверить уровнем либо длинной ровной планкой, прижимая их к поверхности соседних плит. Разница между уровнем плоскостей не должна превышать 2-3 мм, она наиболее важна для предназначенных под покраску потолков. Если потолок оклеен обоями, то нужно проверить качество приклейки их самих и багетов.
Чем грозит неряшливая проверка?
Если принимать жильё наспех, небрежно, то впоследствии об этом можно будет неоднократно пожалеть. Например, при косметическом ремонте или наклейке новых обоев могут проявиться неровности стен, и работа получится некачественной. Подобный серьёзный недостаток устранить сможет только профессионал, работа которого стоит немалых денег. К тому же выравнивание стен – длительный процесс, это нарушит нормальные условия проживания в квартире, будут потеряны деньги, нервы и время.
Проверка остекления
Проверка окон и остекления лоджии или балкона проводится в трёх плоскостях с помощью лазерного уровня. Так можно удостовериться, ровно ли вмонтированы как окна, так и балконные двери. Затем нужно проверить надёжность крепления окон и дверей в своих проёмах. Зазоры и щели между проёмами и рамами должны быть тщательно заполнены монтажной пеной. Рамы и стеклопакеты дверных и оконных блоков должны быть целыми, чистыми, без трещин и сколов, с плотным прилеганием. Из окон не должно дуть (наличие сквозняка можно обнаружить, проведя по периметру рамы ладонью). В стеклопакете количество камер можно очень просто определить, поднеся к стеклу пламя спички – количество его отражений и будет числом камер.
Нормально отрегулированные створки должны легко открываться и плотно закрываться из-за присутствия уплотнителя. Необходимо проверить все элементы фурнитуры: ручки, петли и оконные замки, которые должны надёжно фиксироваться и поворачиваться без излишних усилий, стёкла при открывании не должны дребезжать, а петли – болтаться. Откосы следует проверить с помощью уровня и убедиться, что верхний и нижний строго горизонтальны, боковые – вертикальны, а все вместе – гладко оштукатурены. Нужно проверить также остекление и внешний вид лоджии или балкона.
Герметичной должна быть и входная дверь, она должна закрываться плотно, открываться легко, быть обязательно с замком. Двери должны плотно, без щелей, перекосов и скрипа закрываться. Нужно осмотреть уплотнитель, откосы и короба, проверить работоспособность всех имеющихся на двери замков. Если в межкомнатных дверях есть стеклянные вставки, то они при открывании не должны дребезжать.
Проверка водопровода
При проверке водопровода нужно поочерёдно и затем одновременно открыть все краны и посмотреть, насколько изменится напор воды на кухне и в ванной комнате в этом случае. Трубы должны располагаться вертикально. Нужно осмотреть пол под ними, чтобы убедиться, что на нём нет следов подтекания, свидетельствующих о негерметичности соединений. Нужно также проверить эффективность запорных кранов, которые будут необходимы в определённых случаях.
Проверка канализации
При проверке канализации особое внимание нужно уделить стыкам в канализационных тройниках – если их герметичность будет нарушена, то отсюда в квартиру начнут проникать миазмы. Канализационные стояки должны быть расположены вертикально и прикреплены к стенам хомутами. Канализационные тройники должны быть размещены в доступных местах, чтобы при установке сантехники к ним было легко добраться. Согласно нормативу, нижняя часть тройника должна быть не дальше 5 см от пола. Если это условие не было соблюдено, то, например, невозможно будет установить стиральную машину-автомат, а для создания правильного уклона для стока воды под неё потребуется сделать подиум.
Проверка системы отопления
При проверке отопления нужно оценить качество радиаторов на предмет их герметичности, отсутствия вмятин и повреждений, а также надёжности и правильности их крепления к стенам. Нужно проверить работоспособность регуляторов температуры. При проверке в тёплый сезон, когда отопление не работает, можно просто посмотреть, насколько свободно они прокручиваются. Также нужно проверить, как надёжно радиаторы соединены с трубами отопительной системы.
Проверка вентиляции
Для проверки вентиляции можно использовать лист бумаги: если вентиляционный канал работает как надо, то приложенная к вентиляционной решётка бумага просто прилипнет к ней и не будет падать. Можно также зажечь спичку или зажигалку – тогда пламя будет устойчиво отклоняться в сторону решётки. Но такую проверку нужно устраивать, только полностью устранив все сквозняки в квартире. Воздух через вентиляционные отверстия в любых помещениях квартиры должен вытягиваться, а не поступать.
Электрическая сеть
С помощью вольтметра нужно протестировать величину напряжения в розетках во всех помещениях. Проверить содержание вводного электрощита, который должен иметь:
- автоматический выключатель;
- счётчик электроэнергии;
- УЗО.
Затем следует проверить крепление и работоспособность всех выключателей и розеток, а также разумность их размещения в помещениях. Работоспособность можно проверять зарядным устройством от мобильного телефона.
Помимо правильного монтажа, система электроснабжения должна быть способна выдерживать скачки напряжения. Застройщики, пытаясь сэкономить, порой ставят некачественное электрооборудование или просто не соблюдают норм проектной документации при его установке. Проверить сеть на нагрузку можно одним, а лучше несколькими мощными потребителями тока. Работоспособность патронов можно определить, вкручивая в них лампочки с подходящими цоколями.
Приборы учёта
Обязательно следует проверить работу счётчиков электричества и воды, наличие пломб и доступность для снятия показаний, последние можно сразу же зафиксировать. Если приёмка жилья и подписание акта ведётся при отсутствии в доме газа, воды и электричества, то следует повременить с этой процедурой. Если её перенести нельзя, а системы не удалось проверить, то это нужно отразить в акте, указав в качестве причины отсутствие технических возможностей.
Если к жилью подведены прочие коммуникации (телевидение, телефон, интернет, домофон), то нужно проверить и их работоспособность, длину и целостность подведённых кабелей, их достаточность для удобного подключения.
Не следует забывать и про пожарную безопасность. В квартире должен быть хотя бы один датчик пожарной сигнализации, чаще всего он расположен возле входной двери.
Проверка ванной комнаты
В ванной и на кухне помимо отделки нужно также проверить и исправность электрооборудования. Включить электроплиту – она должна нормально греться, не «вышибая» сеть. Если плита газовая, то нужно проверить герметичность подключения газового шланга, при горящих конфорках не должен появляться запах газа, а пламя должно быть ровным, без копоти.
Раковины и унитаз закреплены должны быть устойчиво и не иметь механических повреждений. На проводке и трубах не должен наблюдаться конденсат, а все места соединений нужно проверять особенно тщательно. Следует проверить работу смесителей и шаровых кранов для перекрытия воды. Сточные канализационные трубы и тройники должны иметь стабильный уклон, а водяные затворы снабжены герметичными крышками.
Типичные недоделки
Дольщики, принимавшие когда-то жильё у застройщика, сформировали на форумах типичный список недоделок:
- Территория возле дома, как после битвы.
- Целостность дверей и окон – битые стёкла, замазанные грязью проломы в дверях, скрип при открывании, прожжённые сваркой подоконники.
- Лестничные пролёты и площадки этажей не выглядят идеально.
- Забитый строительным мусором канализационный стояк.
- Лифт при движении задевает стены шахты, скрипит и визжит.
- Дырки и щели, в которые видно соседнюю квартиру, а из дыр в потолке нередко торчит проводка.
- На поворотных вентилях запорной арматуры нет маховиков – воду перекрыть невозможно.
- Отверстие во входной двери просверлили, а глазок не поставили.
Грамотное оформление акта приёма-передачи
Все обнаруженные недостатки нужно перечислить на двухсторонних смотровых листах в двух экземплярах, а после их устранения также тщательно вновь всё проверить. Если стороны приходят к согласию, то они подписывают оба экземпляра, один из которых переходит к дольщику, а второй остаётся у застройщика.
К моменту подписания акта приёмки госкомиссия уже принимает здание, а служба БТИ делает все необходимые замеры. Акт является обязательным документом, входящим в пакет, который предъявляется при регистрации в Росреестре права собственности. Фактически он означает переход всех обязанностей и прав по содержанию недвижимости от одной стороны к другой. Последующая ответственность за состояние и сохранность жилья ложится на новоиспечённого владельца жилья. Вот почему документ этот нужно заполнять ответственно. В нём должны присутствовать следующие моменты:
- место и дата заполнения;
- паспортные данные, ФИО дольщика, реквизиты застройщика, заверенные печатью организации;
- описание объекта: метраж, состояние, адрес;
- подробный список недоделок со сроками их ликвидации, лишь после этого документ вступает в силу;
- гарантия застройщика;
- в качестве дополнения могут быть приведены денежные расчёты.
Итоги
В соответствии с законом № 214 дольщик вправе не подписывать акт, если качество жилья его не устроило. Правда, решение проблем это не ускорит, поскольку половина новостроек не лишена дефектов, а лишь поссорит с застройщиком. Лучше всего ликвидировать дефекты так: подписать акт, но одновременно указать в приложении все выявленные в ходе приёмки в присутствии застройщика или его представителя недостатки. Список с недостатками нужно делать в двух экземплярах, один из которых оставить у себя.
Покупка новой квартиры обычно богата сюрпризами, поэтому нужно не расслабляться до самого финиша, чтобы они оказались только приятными. И хотя всего предусмотреть невозможно, но необходимо знать, как принимать в новостройке квартиру, чтобы по максимуму избежать неприятных ситуаций.